1. Planifica. Si te quedaste en el paro o has dejado de recibir un ingreso que era vital para tu presupuesto, no pierdas la calma. El primer paso es mirar a futuro, y ver qué huecos tienes por llenar y de donde puede tomar para hacerlo. La primer medida es recortar gastos superfluos y hacer acopio de los ahorros. Par estas situaciones es vital adelantarse a lo reveses, y disponer de u fondo de contingencias: lo ideal es que este fondo te permita vivir sin trabajo o ingresos por, al menos, seis meses.

2. Obtén ingresos a partir de tu vivienda. Otra medida para afrontar un bajón en tus ingresos es destinar una parte de la casa al alquiler: una o más habitaciones. Estudiantes y trabajadores foráneos son la clientela más habitual y segura. Además, se trata de un alquiler que puedes administrar sin necesidad de intermediarios.

3. Habla con el banco. Antes de que el desastre ocurra, habla con los ejecutivos de tu cuenta, y plantea la situación, de manera que te ofrezcan alternativas para saldar tu deuda o, de ser posible se pacte un periodo de carencia, si ya estaba contemplado en tu contrato. Nunca caigas en la morosidad, pues entonces las acciones del banco en tu contra estarán justificadas.

4. Contacta mediadores. Si la situación no mejora y estás por caer o ya has caído en saldos vencidos, entonces debes tomar la dura decisión de vender tu piso o tu casa para saldar la deuda o una parte de ella. En este caso, lo mejor que puedes hacer es contactar a un mediador, que se dé a la tarea de buscar interesados antes de que la premura te obligue a aceptar ofertas desventajosas.

¿Qué es la dación en pago? Un acuerdo entre la financiera y el particular mediante el cual se acepta la entrega del inmueble como pago total de los adeudos devengados de una hipoteca.

¿Cuáles son sus ventajas? En relación a una ejecución hipotecaria, como podría enseñarnos un curso de economía, todas. Con el embargo no sólo se pierde la casa, sino que se pone en riesgo el patrimonio restante del titular y de sus avales. La casa por sí misma no cubre el monto de una deuda hipotecaria, ni de los costos judiciales de una ejecución, y el banco puede demandar hasta el embargo del sueldo de titular y avales.

¿Cómo se logra que el banco acepte la dación en pago? Es algo difícil, pero no imposible. Es necesario que el banco comprenda que no podrá obtener su dinero de parte del titular, ya sea por

a)Bancarrota

b)Que se va a vivir al extranjero

c)Que ni él ni sus avales pueden asumir el pago total de la deuda

d)Que el deudor se encuentra en el paro o sin nómina alguna

Hay que exponer cualquiera de estas razones (o todas) al banco, de modo que sus responsables comprendan que no podrán obtener su dinero de no mediar un largo y costoso proceso judicial, y ofrecer como alternativa la entrega de la casa como devolución única y total.

¿Cómo funciona la dación en pago en los EE. UU.? La respuesta a esas y otras preguntas, en  los cursos de economía.

La dación en pago es algo que no se permite en España. Ante los abusos de los bancos (sus políticas de recuperación de saldos caídos, dicen ellos), se ha considerado incorporarla como parte de la nueva Ley Hipotecaria. Una iniciativa que, en su momento, hizo exclamar a varios miembros de la banc0 y las finanzas españolas que aplicar la dación en pago equivaldría a dinamitar el sistema crediticio español.

Sin embargo, el día de ayer se difundió que entre las propuestas electorales del PSOE figura de nuevo la controvertida iniciativa: obligar a los bancos a ofrecer solamente productos hipotecarios en los que la garantía se limite al bien adquirido. Esto es: obligar desde el contrato mismo a que se aplique la dación en pago.

El PSOE parte para esta propuesta de una análisis de la situación actual de las familias sobreendeudadas debido a lo que considera cláusulas “abusivas” hipotecarias por parte de algunas entidades financieras, y bajo el entendido de que la ejecución hipotecaria, tal como se plica hoy en día, y donde la propiedad sólo cubre una parte de la deuda, hace imposible de aligerar la carga del deudor.

Eso sí: hay dos cosas importantes a tomar en cuenta. La primera es que tienes que pagar: la ley de Enjuiciamiento Civil te da un respiro al rehabilitar tu deuda, nada más. La segunda es que debes actuar lo más pronto posible.

La Ley de Enjuiciamiento Civil (L.E.C Ley 1/2000) en su artículo 693.3 concede el derecho, a consignar el capital principal, intereses, intereses de demora junto con las costas y gastos desde que se omitió de pagar, hasta incluso en el instante previo a la  subasta. Es decir: rehabilita tu deuda, y te permite pagar lo adeudado, y seguir pagando como venías haciendo, recuperando tu vivienda.

(Si quiere conocer más detalles sobre el proceso de rehabilitación de deudas y hipotecas, así como de las costas por morosidad y sobre el proceso de ejecución hipotecaria, recurre a un buen curso de economía.)

La Ley de Enjuiciamiento Civil te permite rehabilitar la deuda siempre que tu vivienda sea la habitual (no una segunda o tercera), y siempre que sea la primera vez que caes en morosidad y ejecución inmobiliaria.

En nuestro siguiente post te detallamos la manera en que debes proceder para hacer efectiva la protección de la Ley de Enjuiciamiento civil.

Continúa | ¿No puedes pagar tu hipoteca? Cómo proceder

Hasta ahora, en el caso de que el moroso de una hipoteca no pudiera hacer frente a los pagos de su hipoteca, y el monto de la venta de su casa no fuese suficiente para cubrir su adeudo (los saldos vivos), la entidad financiera podía embargar el sueldo del deudor , siempre que dejase una cantidad libre. Este límite de inembargabilidad era hasta de un 110% del Salario Mínimo Interprofesional (SMI) (poco más de 700 euros).

El Decreto Real eleva ese límite de inembargabilidad hasta un 150% del SMI (961 euros).

Esta nueva disposición también contempla variaciones al límite de inembargabilidad, como  cuando hay otros miembros de la familia sin ingresos, o con sueldo inferior al SMI, el límite se eleva en un 30% adicional por cada familiar en esa condición.

Fuente | Consumer

Imagen | Trans Ser

1. En España la deuda no termina con apropiación de la vivienda
Las ejecuciones hipotecarias en España permiten al banco cobrar la diferencia entre el valor de la vivienda (tasada por el mismo banco y en un mercado a la baja) y el total de la hipoteca por lo medios que sean posibles, desde el remate de otros bienes hasta el embargo del sueldo y de los bienes presentes y futuros de los avalistas

2. Los intereses de demora.
Además de los intereses que genera la deuda, el banco cobra intereses por mora, que van de un 18 aun 29% del monto total de la deuda.

3. Las costas judiciales
Que corren a cargo del embargado.

Tristan nos recuerdan que una hipoteca cae en morosidad a partir de la tercera cuota impaga. Así que dejar de hacerlo no es la más feliz de las ideas.

Fuente | Subastas Judiciales

Imagen | Riesgo y Morosidad

La Plataforma Hipotecaria aglutina a familias que han visto sus ingresos, patrimonio y hogares sacudidos por los insólitos ajustes que el mercado hipotecario vine sufriendo desde el estallido de la crisis mundial en junio pasado.

La Plataforma Hipotecaria ofrece desde información para que cada titular calcule lo que pagará mensualmente por la hipoteca que está por contratar hasta asesoría para evitar la ejecución hipotecaria en caso de impagos.

Ahora mismo, ADICAE convoca a movilizaciones para exigir la suspensión temporalal Euribor como índice hipotecaria, tomando en su lugar el tipo del Banco Central Europeo, ante la ola de confusión e irregularidades que las fluctuaciones del índice están provocando.

Las primeras movilizaciones se han llevado a cabo con éxito en La Coruña, Barcelona, Cáceres, Madrid, Mérida, Sevilla, Valencia, Valladolid y Zaragoza

Para conocer estás y otras iniciativas de la plataforma, visita su sitio web.

Fuente | ADICAE

Imagen | El blog Salmón

Estar a punto de caer en la morosidad es aterrador, pero cualquier demora que tengas en lograr un acuerdo, te significará dinero o la posibilidad de caer en una ejeución hipotecaria.

2. Negocia con el banco

Evita que el banco tome tu casa como pago de la deuda, lo que parecería la mejor de las soluciones. El banco no se puede quedar con la propiedad y buscaría vernderla lo más pronto posible en uan subasta, con lo que obtendría un valor por debajo del valor real de la casa, y por debajo de tu deuda.  Quedarías debiendo dinero al banco aún y cuando te quedases sin casa.

Si tu mala situación financiera es pasajera, entonces negocia una breve suspensión de pagos. La mayor parte de las instituciones bancarias establece periodos de atraso desde la firma del contrato (entre 4 y 12 meses ), pero ante la situación del mercado y el incremento de la morosidad, ten por seguro que estarán por la vía de la negociación.

2. Refinancia tu deuda

Si tu situación económica de debe a la muerte de la pareja (o su desaparición) o perdiste el empleo, puedes acogerte a la refinanciación, con menos cuotas y con mayor plazo. Actualmente, tiende a volverse un trámite gratuito gracias a la intervención gubernamental.

3. Vende tu casa

Si tu situación no es temporal, lo mejor es que pongas tu casa en venta, y que de ese modo obtengas un precio más cercano a tu deuda. Por otra parte, si la casa está en venta, detienes la posibilidad de la ejecución inmobiliaria.

Fuente | Crédito Magazine

Imagen | El Economista

Antes sólo se asentaban las condiciones inherentes a la hipoteca (o cláusula de trascendencia real). Ahora hay que detallar todas las condiciones, incluidas las cláusula personales, es decir: aquellas que pactan el banco y el deudor para el pago de la hipoteca.

¿En dónde está el agravante? En que si para la concesión de una hipoteca es necesaria la contratación de un seguro de vida, el impago de este seguro podría ser causal de embargo, aunque los pagos del crédito estén al día.

Ante esta reforma, lo recomendable es recibir la asesoría legal de registradores que informen sobre cláusula abusivas y las reporten ante un juez, para evitar ejecuciones de hipoteca sorpresa en el futuro debido a condiciones de contrato menores que oculten una intención confiscatoria.

Fuente | Euribor

Imagen  | Tribuna Hispana

1. Primeros 90 días
Puedes adeudar hasta tres meses sin entrar en mora. Sin embargo, desde el primer día en que caigas en impago el banco reclamará la cuota atrasada y puede reclamar ante el juez el embargo de tu casa o el pago total de la deuda.

2. La negociación
El Banco buscará agotar todas las posibilidades antes de caer en la ejecución inmobiliaria (el proceso de embargo y venta del inmueble hipotecado para recuperar el parte o la totalidad de la deuda). En 2007 la morosidad no llegó al 0,70%, pues antes que una propiedad, el banco prefiere la refinanciación (ahora y por dos años gratuita por un convenio gubernamental) o una periodo de carencia (sin pago de mensualidades).

3. La ejecución
Si no se logra un acuerdo entre cliente y banco, la propiedad se embarga y entra a remate. Este proceso puede llevar hasta 24 meses, periodo en que el deudor tiene la gracia de poder vivir en la casa. La propiedad puede o no ser adjudicada a un postor. De no serlo, pasa a ser propiedad del banco.

4. Hasta las últimas consecuencias
Al firmar el contrato, el cliente se compromete a pagar el total de la deuda más intereses poniendo en ello bienes presentes y futuros, suyos y del aval. De modo que si (como ocurre la mayor parte de las veces) el costo de la casa no cubre el préstamo más los intereses y las costas judiciales, el banco puede embargar todo bien e ingreso del deudor y de su aval hasta cubrir la deuda.

Ilustración | Mucha Pasta