En más de una ocasión las cláusulas suelo han sido calificadas como un abuso, y ya se acumulan las sentencias en ese respecto. Hoy ha sido dada a conocer una más.

En Málaga, el Juzgado de lo Mercantil número 2 de Málaga ha condenado al BBVA a eliminar la cláusula de suelo de un contrato hipotecario al considerar que era “fruto de una actuación contraria a la buena fe”, y una línea de contrato “abusiva”.

El contrato fue firmado en Málaga en el 2006, y su cláusula suelo ha sido eliminada pues a juicio de la magistratura “ha sido impuesta sin negociación individualizada”. Según testimonios de los titulares del crédito, “la información sobre las limitaciones de la variación del tipo de interés se entregó a los consumidores un día antes de la firma de la escritura”.

No se trata de un hecho menor: el Euribor viene bajando en una pronunciada curva descendente (1,702% al día de hoy, tres décimas en dos meses), y los intereses de muchas hipotecas van a bajar… por debajo de lo que marcan las cláusulas suelo de sus contratos.

Hay que alistar los documentos para ir a los juzgados.

La nota curiosa es que la corte falla a favor de los clientes, aunque se negaron a leer el contrato.

La Audiencia de Sevilla ha anulado un contrato de crédito, eliminando las obligaciones de los clientes, pues a juicio de la Justicia “no sabían lo que firmaban”. El falla positivo se produce aunque los clientes se negaron a leer el contrato en su totalidad, pues se abstuvieron como un gesto de confianza al director del banco.

Según los clientes, el director del banco había pactado verbalmente condiciones del crédiro que resultaron diferentes a las del contrato, que les perjudicaron. Tal como consta en la sentencia de la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Sevilla, a una pareja le era urgente un crédito hipotecario, y para concederlo el banco les obligó a la contratación de seguros y planes de pensiones, además de las garantías personales.

La pareja deseaba una hipoteca sin variaciones en el interés, y el directivo del banco les hizo firmar una permuta financiera que les garantizaba que pagarían lo mismos en los siguientes tres años, pero al tratarse sólo de un seguro, no ocurrió así, y los clientes se vieron obligados a pagar por un producto del que descocían las particularidades y variables.

Lo más notable de este caso es que la justicia no ve como una omisión de los clientes el hecho de no leer el contrato de la hipoteca.

¿Estaba bajada beneficia a los titulares de hipotecas? La verdad es que muy poco, y sin que ese beneficio se haga visible.

La reducción en los tipos de interés interbancario que va significar una reducción en el Euribor, no va a tener un peso positivo significativo en el mercado hipotecario debido a la compleja situación que el crédito en todos sus niveles se vive en España.

Por una parte, no veremos ni un aumento en la solicitud de hipotecas, de clientes que llamados por esta aparenta ventana que reduciría el costo de una hipoteca, y tampoco significará un aumento en los créditos hipotecarios concedidos por la banca española. Lejos de ellos, esta disminución en los tipos de interés perjudica a los bancos, pues disminuye los fondos que captan a través de sus productos, y los llevará a ser más cautos en su selección de deudores.

Tampoco se verá una notable reducción en las cuotas de las hipotecas que se ajustarán en los próximos meses, pues el Euribor sólo decrecerá en pocas décimas, sin que ello se traduzca en una disminución en los pagos mensuales para las familias.

La bajada de los tipos tiene la intención de reducir la inflación y potenciar el consumo en la zona euro, algo que, en realidad, no acabamos de ver…

El IRS es un índice que, a juicio del Banco de España, refleja de una manera más fiel el valor del dinero, generando cuotas más estables, con una visión más al largo y mediano plazo que al corto, que es como se venían valuando los intereses que se pagan mensualmente por una hipoteca a través del Euribor, en periodos de seis meses o un año.

El 2008 es una fecha que debe figurar en los cursos de economía: entonces el Euribor probó ser un índice muy inestable, cuando su valor se fue a un 5,5%, lo que provocó un considerable aumento en las cuotas que muchas familias pagaban.

La mayor ventaja del IRS, en contraste, será una mayor estabilidad en el pago de las cuotas: se pagará la misma cuota en periodos de cinco años, sin que el banco pueda cambiar el monto, aunque se permitirá que el cliente puede refinanciar o renegociar su deuda.

Las hipotecas asociadas al IRS tendrá el mismo rango de amortización que las actuales (entre 15 y 40 años), y condiciones muy similares: por ejemplo, la condición que el pago de la financiación no suponga más del 35% del ingreso de los titulares.

Este endurecimiento se refleja, sobre todo, en un alza de los márgenes aplicados a los nuevos créditos y los gastos excluidos intereses, además de un recorte de plazos máximos de vencimiento. Datos con los que podríamos elaborar todo un curso de economía.

La Encuesta sobre Préstamos Bancarios correspondiente al mes de octubre y elaborada por el Banco de España, señala que hay más y más acotados requisitos para solicitar créditos hipotecarios. Una tendencia de las financieras que se justifica, según el banco nominal española, “por los mayores costes de financiación y la menor disponibilidad de fondos, así como el empeoramiento de las perspectivas para este mercado”.

La Encuesta también revela una caída en el número de solicitudes de hipotecas: entre julio y septiembre se presentaron menos familias a pedir créditos hipotecarios a la banca, en lo que el informe detalla como “caída notable”, en relación al trimestre anterior y a la media europea. La razón, señala el banco de España, se encuentra en el “deterioro adicional” de las perspectivas que tienen los españoles acerca del mercado inmobiliario.

De nueva cuenta el círculo vicioso del crédito inmobiliarios se ensancha: se solicitan menos créditos, y los que se aprueban se conceden bajo condiciones más duras y en periodos más cortos. En tanto, un enorme stcock de viviendas sin vender sigue cogiendo polvo a todo lo largo del territorio español.

1. Planifica. Si te quedaste en el paro o has dejado de recibir un ingreso que era vital para tu presupuesto, no pierdas la calma. El primer paso es mirar a futuro, y ver qué huecos tienes por llenar y de donde puede tomar para hacerlo. La primer medida es recortar gastos superfluos y hacer acopio de los ahorros. Par estas situaciones es vital adelantarse a lo reveses, y disponer de u fondo de contingencias: lo ideal es que este fondo te permita vivir sin trabajo o ingresos por, al menos, seis meses.

2. Obtén ingresos a partir de tu vivienda. Otra medida para afrontar un bajón en tus ingresos es destinar una parte de la casa al alquiler: una o más habitaciones. Estudiantes y trabajadores foráneos son la clientela más habitual y segura. Además, se trata de un alquiler que puedes administrar sin necesidad de intermediarios.

3. Habla con el banco. Antes de que el desastre ocurra, habla con los ejecutivos de tu cuenta, y plantea la situación, de manera que te ofrezcan alternativas para saldar tu deuda o, de ser posible se pacte un periodo de carencia, si ya estaba contemplado en tu contrato. Nunca caigas en la morosidad, pues entonces las acciones del banco en tu contra estarán justificadas.

4. Contacta mediadores. Si la situación no mejora y estás por caer o ya has caído en saldos vencidos, entonces debes tomar la dura decisión de vender tu piso o tu casa para saldar la deuda o una parte de ella. En este caso, lo mejor que puedes hacer es contactar a un mediador, que se dé a la tarea de buscar interesados antes de que la premura te obligue a aceptar ofertas desventajosas.

¿Qué es la dación en pago? Un acuerdo entre la financiera y el particular mediante el cual se acepta la entrega del inmueble como pago total de los adeudos devengados de una hipoteca.

¿Cuáles son sus ventajas? En relación a una ejecución hipotecaria, como podría enseñarnos un curso de economía, todas. Con el embargo no sólo se pierde la casa, sino que se pone en riesgo el patrimonio restante del titular y de sus avales. La casa por sí misma no cubre el monto de una deuda hipotecaria, ni de los costos judiciales de una ejecución, y el banco puede demandar hasta el embargo del sueldo de titular y avales.

¿Cómo se logra que el banco acepte la dación en pago? Es algo difícil, pero no imposible. Es necesario que el banco comprenda que no podrá obtener su dinero de parte del titular, ya sea por

a)Bancarrota

b)Que se va a vivir al extranjero

c)Que ni él ni sus avales pueden asumir el pago total de la deuda

d)Que el deudor se encuentra en el paro o sin nómina alguna

Hay que exponer cualquiera de estas razones (o todas) al banco, de modo que sus responsables comprendan que no podrán obtener su dinero de no mediar un largo y costoso proceso judicial, y ofrecer como alternativa la entrega de la casa como devolución única y total.

Este es un gran momento para los clientes del mercado inmobiliario. Con el gran stock de viviendas por vender y con la bajada de precios a la que se ha obligado al mercado (que va de un 30 por ciento a un 40 por ciento en el caso de la vivienda nueva), esta es la oportunidad para hacerse con un piso o una casa en condiciones preferenciales, y de buscar el piso o a casa para alquilar y obtener un trato provechoso.

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Ante esas “pequeñas imperfecciones” del Euribor (que nuevamente se encuentra al alza, y que podría llegar por encima del 2,5% a principios del 2012), el Banco de España estudia sustituir el índice con uno de vigencia a cinco años.

La idea de este nuevo índice sería evitar la volatilidad de los mercados y reflejar el coste del dinero a “medio plazo”. Si no entiendes lo qué es el Euribor, es vital que consideres cursos de economía para hacer valer tu dinero.

Este nuevo índice, señala el Banco de España en la modificación de la circular 8/1990 de 7 de septiembre sobre transparencia de las operaciones y protección de la clientela de la entidad, sería del tipo de permuta de intereses a cinco años (sin tomar en cuenta la prima de riesgo).

Con este nuevo índice, el Banco de España intentaría reducir la “dependencia” del sistema financiero respecto a los tipos de interés que se pagan por las hipotecas con el  alargamiento de hasta cinco años de los períodos de fijación del tipo de interés a pagar en las hipotecas.

Según el Banco de España, el Euribor ha perdido representatividad en el nuevo modelo financiero, y es necesario sustituirlo por un índice más adecuado a las nuevas condiciones del mercado hipotecario.

En España no está admitida la dación de pago, pues los bancos no conceden hipoteca por el 100% del valor del inmueble, y se asume que el valor de la vivienda ha disminuido con el paso del tiempo, con lo que la entrega de la vivienda sólo cubre una parte de la deuda del consumidor, pues el capital entregado por una parte del valor de la casa ha aumentado con el agregado de comisiones y la suma de intereses. ¿No sabes cómo operan las hipotecas? Aprende sobre los créditos para vivienda con los cursos de economía que hay para ti en el mercado.)

Además, en España la vivienda ha sufrido en los últimos años una importante devaluación: se estima que en del 2007  a la fecha, la vivienda en su conjunto ha perdido hasta un 36% de su valor. Y se pronostica que los precios seguirán cayendo.

Debido a esta caída del valor, se hace aún más improbable que la devolución de una casa adquirida a través de una hipoteca para saldar las deudas pendientes cubran saldos vencidos y por cubrir.

En España, las instituciones financieras se valen de mecanismos legales y extra judiciales para recuperar los adeudos que no se cubren con la entrega de una casa: desde el embargo de sueldo el deudo hasta el embargo del patrimonio de sus avales.