Esta es una relación de algunas de las hipotecas jóvenes que aún permanecen en el mercado.

Hipoteca Joven Canaria de Caja Canarias. Se trata de una financiación exclusiva para los jóvenes residentes que adquieran su vivienda habitual y permanente en Canarias. Con un interés del 2,9% durante los primeros seis meses de vida de la hipoteca.

Después paga un Euríbor a un año más 0,50%. Cubre hasta un 80% sobre el valor de tasación. Su período máximo de devolución es de 40 años.

Comisiones de apertura del 0,10%, de cancelación anticipada del 0,50%. Es necesario contratar un seguro de hogar y otro de vida, y su vinculación incluye domiciliación de la nómina y de tres recibos domésticos.

Entre sus atractivos tiene un periodo de carencia de 36 meses.

Se trata de una buena alternativa (especialmente por su alto periodo de carencia, pero desgraciadamente se limita a los residentes en Canarias.

Revisa diversos escenarios. Actualmente, el Euribor vives días de bajada, pero no sabemos hasta dónde va a llegar, ni en qué momento las condiciones pueden volver a impulsar su subida. Por ello, es importante acudir a alguno de los múltiples simuladores que la banca española nos ofrece para calcular cuánto se pagaría mes a mes en diversos escenarios al alza.

Buscar cláusulas engañosas. Hay que leer atentamente el contrato (de ser posible, con asesoría) para evitar que se incluyan cláusulas que puedan hacer variar el tipo de interés y de las que no estemos al corriente, así como obliguen a la contratación de productos que encarezcan el monto a pagar.

Vinculaciones peligrosas. En ese mismo sentido, hay que avaluar la opción de los productos que se ofrecen para que a cambio de su contratación, baje el diferencial: en no pocas ocasiones, esos productos resultan más caros a la larga que el diferencial original.

Suelo. Hay que evitar la presencia de cláusulas suelo que impidan beneficiarse de una bajada del Euribor. Un suelo del 2% es sensato.

Negociar comisión de apertura. La mayoría de los bancos ofrece una comisión de apertura del 0%. Si no es así, hay que negociar su reducción al mínimo. Siempre es posible. En ese mismo sentido, y aunque no se incluyan en el contrato, hay que negociar una reducción de las penalizaciones por amortización adelantada.

Estos programas, precisa el FMI, aliviarían el efecto que tienen los impagos inmobiliarios sobre el precio de la vivienda.

En un informe del Fondo (en el que se coloca a España a la cabeza de los países con una mayor concentración de deudas hipotecarias impagas) se destaca el impacto de las deudas de las familias sobre la economía, la forma en que hace que la recesión se mantenga y como eclipsa la demanda de vivienda.

También señala que las familias que viven endeudas se convierten en un gran segmento de la población que sufre con mayor resonancia las variaciones en las condiciones económicas, un colectivo que el mediano plazo puede ser el causante de “un bucle económico con efectos negativos a largo plazo, con nuevos descensos del precio de la vivienda, contracciones adicionales de la actividad y el incremento de los impagos de los hogares”.

Con ese fin, el FMI propone a sus países miembros que atiendan a las familias con impagos hipotecarios a través de programas para refinanciar sus deudas, en un modelo similar al seguido por Islandia, idea para países con poco margen de maniobra fiscal.

El FMI precisa que estos programas se encontrarían muy acotados:para familias con impago hipotecario y sólo a los casos de primera vivienda.

La dación en pago es una figura que permite que el moroso de una deuda hipotecaria salde los adeudos por liquidar con la entrega de su casa nada más.

Aunque la aceptación de la dación en pago se ha ponderado como la medida más efectiva anunciada hasta el momento por el gobierno de Mariano Rajoy para evitar, según se ha dicho, que aumente el drama de los desahucios, lo cierto es que la medida llega con bastantes bemoles.

Primero: nadie podrá acogerse a este medida si no está en el paro, sin otra fuente de ingresos y sólo si el inmueble en litigio es su primera vivienda.

Segundo: aunque se cumpla con los requisitos que lo ubican por debajo del umbral de pobreza, es el banco el que decide de manera voluntaria si acepta o no a dación en pago. Desde Economía dan por hecho que la mayoría de los bancos van a aceptar esta forma de liquidación.

¿Por qué? El Gobierno obligará a los bancos que no se sumen a la aceptación de la dación en pago a explicar sus motivos para no hacerlo.

Deben estar temblando de miedo.

No es necesario un curso de economía para ver la parcialidad de las medidas con las que el Gobierno pretende encarar el problema de los embargos hipotecarios.

La más importante de estas medidas anunciadas el día de ayer es que se va a aceptar la figura de la dación de pago en ciertos casos muy concretos. La dación de pago implica que, a cambio de la entrega de una vivienda sobre la que pende una ejecución hipotecaria se da por saldada la deuda.

El gobierno propone que, como se había pedido desde diversos colectivos, esta forma de extinción de los adeudos se haga efectiva, pero sólo para ciertas familias: aquellas por debajo del umbral de la pobreza, sin ingresos, con todos sus miembros en el paro y siempre y cuando la vivienda en cuestión sea su primera vivienda.

Además, las familias sometidas a este trance podrán vivir hasta por dos años en la vivienda embargada. Ese periodo se puede extender si la familia acuerda con el banco el pago de una cuota.

Sin embargo, el acogimiento de esta y otras medidas lanzadas por el gobierno, sólo será “voluntario”. Es decir: cada banco decide si las aplica o no…

En más de una ocasión las cláusulas suelo han sido calificadas como un abuso, y ya se acumulan las sentencias en ese respecto. Hoy ha sido dada a conocer una más.

En Málaga, el Juzgado de lo Mercantil número 2 de Málaga ha condenado al BBVA a eliminar la cláusula de suelo de un contrato hipotecario al considerar que era “fruto de una actuación contraria a la buena fe”, y una línea de contrato “abusiva”.

El contrato fue firmado en Málaga en el 2006, y su cláusula suelo ha sido eliminada pues a juicio de la magistratura “ha sido impuesta sin negociación individualizada”. Según testimonios de los titulares del crédito, “la información sobre las limitaciones de la variación del tipo de interés se entregó a los consumidores un día antes de la firma de la escritura”.

No se trata de un hecho menor: el Euribor viene bajando en una pronunciada curva descendente (1,702% al día de hoy, tres décimas en dos meses), y los intereses de muchas hipotecas van a bajar… por debajo de lo que marcan las cláusulas suelo de sus contratos.

Hay que alistar los documentos para ir a los juzgados.

La nota curiosa es que la corte falla a favor de los clientes, aunque se negaron a leer el contrato.

La Audiencia de Sevilla ha anulado un contrato de crédito, eliminando las obligaciones de los clientes, pues a juicio de la Justicia “no sabían lo que firmaban”. El falla positivo se produce aunque los clientes se negaron a leer el contrato en su totalidad, pues se abstuvieron como un gesto de confianza al director del banco.

Según los clientes, el director del banco había pactado verbalmente condiciones del crédiro que resultaron diferentes a las del contrato, que les perjudicaron. Tal como consta en la sentencia de la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Sevilla, a una pareja le era urgente un crédito hipotecario, y para concederlo el banco les obligó a la contratación de seguros y planes de pensiones, además de las garantías personales.

La pareja deseaba una hipoteca sin variaciones en el interés, y el directivo del banco les hizo firmar una permuta financiera que les garantizaba que pagarían lo mismos en los siguientes tres años, pero al tratarse sólo de un seguro, no ocurrió así, y los clientes se vieron obligados a pagar por un producto del que descocían las particularidades y variables.

Lo más notable de este caso es que la justicia no ve como una omisión de los clientes el hecho de no leer el contrato de la hipoteca.

¿Estaba bajada beneficia a los titulares de hipotecas? La verdad es que muy poco, y sin que ese beneficio se haga visible.

La reducción en los tipos de interés interbancario que va significar una reducción en el Euribor, no va a tener un peso positivo significativo en el mercado hipotecario debido a la compleja situación que el crédito en todos sus niveles se vive en España.

Por una parte, no veremos ni un aumento en la solicitud de hipotecas, de clientes que llamados por esta aparenta ventana que reduciría el costo de una hipoteca, y tampoco significará un aumento en los créditos hipotecarios concedidos por la banca española. Lejos de ellos, esta disminución en los tipos de interés perjudica a los bancos, pues disminuye los fondos que captan a través de sus productos, y los llevará a ser más cautos en su selección de deudores.

Tampoco se verá una notable reducción en las cuotas de las hipotecas que se ajustarán en los próximos meses, pues el Euribor sólo decrecerá en pocas décimas, sin que ello se traduzca en una disminución en los pagos mensuales para las familias.

La bajada de los tipos tiene la intención de reducir la inflación y potenciar el consumo en la zona euro, algo que, en realidad, no acabamos de ver…

El IRS es un índice que, a juicio del Banco de España, refleja de una manera más fiel el valor del dinero, generando cuotas más estables, con una visión más al largo y mediano plazo que al corto, que es como se venían valuando los intereses que se pagan mensualmente por una hipoteca a través del Euribor, en periodos de seis meses o un año.

El 2008 es una fecha que debe figurar en los cursos de economía: entonces el Euribor probó ser un índice muy inestable, cuando su valor se fue a un 5,5%, lo que provocó un considerable aumento en las cuotas que muchas familias pagaban.

La mayor ventaja del IRS, en contraste, será una mayor estabilidad en el pago de las cuotas: se pagará la misma cuota en periodos de cinco años, sin que el banco pueda cambiar el monto, aunque se permitirá que el cliente puede refinanciar o renegociar su deuda.

Las hipotecas asociadas al IRS tendrá el mismo rango de amortización que las actuales (entre 15 y 40 años), y condiciones muy similares: por ejemplo, la condición que el pago de la financiación no suponga más del 35% del ingreso de los titulares.

Este endurecimiento se refleja, sobre todo, en un alza de los márgenes aplicados a los nuevos créditos y los gastos excluidos intereses, además de un recorte de plazos máximos de vencimiento. Datos con los que podríamos elaborar todo un curso de economía.

La Encuesta sobre Préstamos Bancarios correspondiente al mes de octubre y elaborada por el Banco de España, señala que hay más y más acotados requisitos para solicitar créditos hipotecarios. Una tendencia de las financieras que se justifica, según el banco nominal española, “por los mayores costes de financiación y la menor disponibilidad de fondos, así como el empeoramiento de las perspectivas para este mercado”.

La Encuesta también revela una caída en el número de solicitudes de hipotecas: entre julio y septiembre se presentaron menos familias a pedir créditos hipotecarios a la banca, en lo que el informe detalla como “caída notable”, en relación al trimestre anterior y a la media europea. La razón, señala el banco de España, se encuentra en el “deterioro adicional” de las perspectivas que tienen los españoles acerca del mercado inmobiliario.

De nueva cuenta el círculo vicioso del crédito inmobiliarios se ensancha: se solicitan menos créditos, y los que se aprueban se conceden bajo condiciones más duras y en periodos más cortos. En tanto, un enorme stcock de viviendas sin vender sigue cogiendo polvo a todo lo largo del territorio español.