Antes era posible que una persona incapaz o renuente a abonar sus mensualidades por concepto de alquiler pudiera permanecer hasta un año en el domicilio rentado hasta por un año después del aviso de desahucio. Un tema de estudio de los cursos de economía.

Con la Ley de Medidas de Agilización Procesal se quieren acelerar los trámites para que el moroso deje la vivienda en un plazo inmediato de hasta diez días.

Con la Ley del desahucio exprés aprobada en 2009 se aceleró el proceso a través del cual el dueño de una vivienda podía recuperar su propiedad en el caso de un inquilino moroso. Entre las medidas que entonces se aprobaron figuraba que si el moroso no daba por recibida la notificación de demanda o se no se personaba, el dueño podía fijar la fecha de lanzamiento y el moroso recibiría la notificación en el plazo de seis días.

Sin embargo, debido al aumento del paro y la incertidumbre económica, los juzgados se han visto rebasados por demandas de desahucio, y en la realidad pueden pasar hasta seis meses entre la fecha de la demanda y el abandono del inmueble por los morosos.

Ahora, se ha aprobado una nueva normativa acorta los tiempos de respuesta de los tribunales mediante la realización de un juicio rápido y sencillo en la que no interviene el juez: ahora, presentada y aceptada la demanda de impago, el secretario judicial da un máximo de 10 días al inquilino para que liquide su adeudo o abandone la vivienda.

La Audiencia Provincial de Cádiz resolvió absolver al un acusado de haber estafado a un banco en el 2004, argumentando que el banco no se molestó en realizar “la más mínima indagación” sobre la  solvencia del cliente para concederle un crédito.

El juzgado cree que este hecho “sólo tiene explicación por el momento de euforia económica” que se vivía hace 7 años.

Un error del banco que debe figurar como materia de estudio en los cursos economía.

Para obtener el crédito, el acusado Jenaro Jiménez, recurrió a la falsificación de documentos, y para no pagarlo fingió su propia muerte (hizo creer a su familia que se había ahogado en Tarifa, y se marchó a Paraguay en el 2008). Jiménez obtuvo de Bankinter 30.000 euros, con su esposa como aval. La fiscalía pedía tres años y nueve meses de prisión para el defraudador.

Jenaro Jiménez, con más de una causa abierta en España por delitos de índole financiera, fue localizado por la justicia en Paraguay, donde se presentaba como un inversor bajo el nombre de Álvaro Domecq. Y tras casarse con una exreina de belleza de 28 años, y tener una hija con ella… a la que puso (nostálgico) el nombre de la mujer que había dejado en Cádiz.

¿Qué es la dación en pago? Un acuerdo entre la financiera y el particular mediante el cual se acepta la entrega del inmueble como pago total de los adeudos devengados de una hipoteca.

¿Cuáles son sus ventajas? En relación a una ejecución hipotecaria, como podría enseñarnos un curso de economía, todas. Con el embargo no sólo se pierde la casa, sino que se pone en riesgo el patrimonio restante del titular y de sus avales. La casa por sí misma no cubre el monto de una deuda hipotecaria, ni de los costos judiciales de una ejecución, y el banco puede demandar hasta el embargo del sueldo de titular y avales.

¿Cómo se logra que el banco acepte la dación en pago? Es algo difícil, pero no imposible. Es necesario que el banco comprenda que no podrá obtener su dinero de parte del titular, ya sea por

a)Bancarrota

b)Que se va a vivir al extranjero

c)Que ni él ni sus avales pueden asumir el pago total de la deuda

d)Que el deudor se encuentra en el paro o sin nómina alguna

Hay que exponer cualquiera de estas razones (o todas) al banco, de modo que sus responsables comprendan que no podrán obtener su dinero de no mediar un largo y costoso proceso judicial, y ofrecer como alternativa la entrega de la casa como devolución única y total.

En España no está admitida la dación de pago, pues los bancos no conceden hipoteca por el 100% del valor del inmueble, y se asume que el valor de la vivienda ha disminuido con el paso del tiempo, con lo que la entrega de la vivienda sólo cubre una parte de la deuda del consumidor, pues el capital entregado por una parte del valor de la casa ha aumentado con el agregado de comisiones y la suma de intereses. ¿No sabes cómo operan las hipotecas? Aprende sobre los créditos para vivienda con los cursos de economía que hay para ti en el mercado.)

Además, en España la vivienda ha sufrido en los últimos años una importante devaluación: se estima que en del 2007  a la fecha, la vivienda en su conjunto ha perdido hasta un 36% de su valor. Y se pronostica que los precios seguirán cayendo.

Debido a esta caída del valor, se hace aún más improbable que la devolución de una casa adquirida a través de una hipoteca para saldar las deudas pendientes cubran saldos vencidos y por cubrir.

En España, las instituciones financieras se valen de mecanismos legales y extra judiciales para recuperar los adeudos que no se cubren con la entrega de una casa: desde el embargo de sueldo el deudo hasta el embargo del patrimonio de sus avales.

¿Cómo funciona la dación en pago en los EE. UU.? La respuesta a esas y otras preguntas, en  los cursos de economía.

La dación en pago es algo que no se permite en España. Ante los abusos de los bancos (sus políticas de recuperación de saldos caídos, dicen ellos), se ha considerado incorporarla como parte de la nueva Ley Hipotecaria. Una iniciativa que, en su momento, hizo exclamar a varios miembros de la banc0 y las finanzas españolas que aplicar la dación en pago equivaldría a dinamitar el sistema crediticio español.

Sin embargo, el día de ayer se difundió que entre las propuestas electorales del PSOE figura de nuevo la controvertida iniciativa: obligar a los bancos a ofrecer solamente productos hipotecarios en los que la garantía se limite al bien adquirido. Esto es: obligar desde el contrato mismo a que se aplique la dación en pago.

El PSOE parte para esta propuesta de una análisis de la situación actual de las familias sobreendeudadas debido a lo que considera cláusulas “abusivas” hipotecarias por parte de algunas entidades financieras, y bajo el entendido de que la ejecución hipotecaria, tal como se plica hoy en día, y donde la propiedad sólo cubre una parte de la deuda, hace imposible de aligerar la carga del deudor.

De todas las soluciones posibles a una deuda bancaria, la mora es sin duda la más estúpida. Antes de arriesgarte, aprende a tener una mejor vida financiera con los cursos de economía que hay para ti en el mercado.)

Hay un hecho insoslayable: tendrás que pagar a  la larga. Y entre más tiempo pase, más será el volumen del capital que tendrás que devolver. Una cantidad que podría involucrar todo tu patrimonio.

¿Qué es lo que pasa cuando dejas de pagar un préstamo?

Lo primero es que el banco solicita la devolución de los importes adeudados, más intereses, más comisiones, más penalizaciones, más costas legales (si se llega a la ejecución).

Hay que decir que los intereses por mora y las penalizaciones son mucho más elevados que aquellos a los que se adquirió el préstamo, y se cobran desde el primer día de atraso en el pago.

Lo segundo es que el banco se valdrá de todas las estrategia su alcance para conseguir ese pago. Desde el embargo de tu nómina (hoy en día se establece un límite inembargable de 900 euros), la de tus avales y garantes, además del embargo del patrimonio adquirido con el préstamo (un coche o tu casa, si es el caso).

El banco puede acudir al embargo de tus cuentas bancarias (y la de tus avales y garantes), si con ello logra cubrir el monto total de adeudo más extras.

Sin embargo, antes de llegar a la toma del patrimonio del moroso y de sus avales, el banco intenta recuperar el dinero (de otra manera debería vender lo embargado antes de recuperar su inversión). Entran en esa fase abogados y despachos (con la costa del deudor) para apremiar el pago.

Otra secuela de la falta de pago de un crédito es que se te hará parte los archivos de morosos, listas que puede significar el fin de tu vida financiera: nadie te volverá a prestar si te encuentra en ellos.

Se estima que a finales del 2011, la morosidad en España llegará al 7% de los capitales concedidos

Según cifras de la aseguradora Crédito y Caución, 15 de cada 100 empresas que se declararon insolventes en este año, proceden de Andalucía.

Consecuencia del número de procesos concursales que se han dado sobre las empresas andaluzas:  546 en lo que va del año, y un un 33,17 por ciento más que en el 2010, cuando fueron 410 las sociedades que se declararon insolventes.

Si quieres poner a salvo a tu empresa de la insolvencia, considera vital seguir alguno de los cursos que hay en el mercado.

Andalucía y Sevilla son las provincias que más procesos concursales han sufrido: Andalucia con 37 sociedades insolventes y Sevilla, con 153. Les sigue Granada, con 61 empresas que no han podido continuar con el pago de sus obligaciones.

Después de la construcción, con un total de 129 empresas en calidad de insolventes, los sectores que más han observado el peso de la Crisis se encuentran los servicios (con 76 sociedades insolventes), alimentación y distribución (43 empresas en concurso), minero-metalúrgico (25 sociedades morosas), instalaciones (21 empresas en insolvencia) y automoción (20 sociedades que no pueden devolver sus créditos).

La razón que Crédito y Caución da a este aumento en los niveles de procedimientos concursales es la falta de crédito. Un grifo cerrado que impide la llegada de recursos frescos que auxilien a las empresas con problemas de flujo de capital.

Eso sí: hay dos cosas importantes a tomar en cuenta. La primera es que tienes que pagar: la ley de Enjuiciamiento Civil te da un respiro al rehabilitar tu deuda, nada más. La segunda es que debes actuar lo más pronto posible.

La Ley de Enjuiciamiento Civil (L.E.C Ley 1/2000) en su artículo 693.3 concede el derecho, a consignar el capital principal, intereses, intereses de demora junto con las costas y gastos desde que se omitió de pagar, hasta incluso en el instante previo a la  subasta. Es decir: rehabilita tu deuda, y te permite pagar lo adeudado, y seguir pagando como venías haciendo, recuperando tu vivienda.

(Si quiere conocer más detalles sobre el proceso de rehabilitación de deudas y hipotecas, así como de las costas por morosidad y sobre el proceso de ejecución hipotecaria, recurre a un buen curso de economía.)

La Ley de Enjuiciamiento Civil te permite rehabilitar la deuda siempre que tu vivienda sea la habitual (no una segunda o tercera), y siempre que sea la primera vez que caes en morosidad y ejecución inmobiliaria.

En nuestro siguiente post te detallamos la manera en que debes proceder para hacer efectiva la protección de la Ley de Enjuiciamiento civil.

Continúa | ¿No puedes pagar tu hipoteca? Cómo proceder

Así se ha fallado el Tribunal Constitucional al rechazar el estudio sobre la cuestión de inconstitucionalidad planteada en septiembre de 2010 por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Sabadell.

Este juzgado de Sabadell consideraba que los procesos de embargo inmobiliario “vulneraban el derecho a la tutela judicial efectiva y a una vivienda digna”, debido a que impedían analizar el posible “carácter abusivo” de las hipotecas.

Los magistrados del Tribunal Constitucional creen que hay suficientes sentencias que respaldan la constitucionalidad de las ejecuciones hipotecarias.

Según los tribunales, los afectados por un embargo no están indefensos, pues pueden paralizar el embargo mediante el pago o iniciar un proceso declarativo.

Sin embargo, uno de los magistrados involucrados en este sentencia, Eugeni Gay, criticó que la resolución no aborde los elementos de “trascendencia social y constitucional” que se viven en este momento, condiciones económicas y sociales son muy diferentes a las de los ochenta, cuando se fijó la normativa:  las normas no pueden establecerse “de espaldas a la realidad social”, dijo.

En el 2010 han ocurrido 93.622 ejecuciones inmobiliarias en España.

Fuente | La Información

Imagen | Tu Casa

Así, el Ayuntamiento se suma a quienes instan al Gobierno a modificar la ley hipotecaria para que se incluya la dación en pago de la vivienda como  para saldar la deuda, contraída con la financiera prestadora del crédito. Una fórmula que se usa en otros países, como los Estados Unidos.

Los partidos que firman la petición lo hacen con el objetivo que, al pagar su deuda con la entrega de la casa, las familias afectadas por una ejecución hiporecaria no queden “excluidas socialmente”.

Algunos de los firmantes de la petición pide restringir la medida a las familias que no tengan otra residencia y que vivan en el inmueble embargado, como cláusula para evitar abusos.

Fuente | Ideal

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